地产成本构成中，由结构性成本、功能性成本以及敏感性成本构成，结构性成本属于严控成本。功能性成本及敏感性成本应该要依据产品线、业主敏感度及价值分析理论进行成本的有效投放，这一大类的成本适配成为成本的第一次投放。

  各大类分项工程再根据业主的敏感度、动线甚至视角感官进行成本颗粒度的细分，将分项工程的成本进行二次的精准投放。

  地产成本颗粒度的精细化设计及成本二次投放的细分，成为了当下地产管理时代进行成本控制的有效手段。

  碧桂园：“在最优成本管理的模式下，通过对每一个环节或组成做多元化的分析，存在不见得合理，剔除冗余，不断探底。勿以善小而不为，“滴水不漏”的成本管理就是要从一条木方、一块模板、一颗钉抓起！”

  根据项目定位进行外立面率/建筑风格的限额设计及成本的限额，应属于成本的第一次投放，决定了外立面涂饰及保温工程的“量”和“价”即外立面工程的整体成本。

  外立面项目被诸多开发商认为是“成本敏感”和“业主敏感”的双敏感工程，根据业主的动线及视角感受，外立面工程的成本又可以细分为“入户门头”“入户立面”“一二层基座”“标准层立面”“屋面花架”“装饰线条”等科目，这些细分科目的敏感度以此增加，成本也以此进行由高到低的二次的投放。

  此项目在立面材料的选择时，依据建筑立面的重要性，合理使用材料，只在入口门头部位采用少量的石材和金属铝板，有效的控制了成本。

  根据项目定位进行窗地比/材质的限额设计及成本的限额是门窗工程的成本一次投放；

  对门窗分项进行颗粒度的细分，门窗工程包括户内门、单元门、防火门、配套用房门、户内外窗、交通核外窗、地下室外窗等，按照业主敏感度及成本敏感度，单元门、户门、户内外窗均属于双敏感分项，其他如防火门及地下室门、交通核外窗由于数量较少，成本敏感度较低。

  另外，由于业主本身对户外空间的光顾次数上，这些门窗又属于业主敏感度低的工程，所以防火门及地下室门属于双不敏感分项。根据上述的敏感度，再次进行成本的二次不均衡投入。

  公共空间业主敏感度较低，可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗，或者根据当地要求采用推拉窗；楼梯间满足最低的通风要求就可以，较少门窗开启数量。

  在精装工程或景观工程，均属于业主和成本敏感点，均属于成本要重点投放的工程。

  景观及精装成本整体控制后，并不代表成本在各个功能模块中均进行平均的成本投入，根据业主敏感点及人行/车行动线，景观/精装成本也有必要进行有重点的进行成本的二次投入。

  此外，这几年随着业主对地库品质要求慢慢的升高，地库的面层装修越来越成为开发商进行产品溢价的有利点，如下克尔瑞统计：

  2020年所有在售项目中，均价比值≤1.0、1.0＜均价比值≤1.5的刚需和改善项目中，使用环氧树脂材质的地库占四成以上，在高端项目中比例更高，占比约六成。环氧树脂的成本要高于其他地库地面材质，但大部分项目甚至在刚需和改善盘中，仍然选择环氧地坪作为地库地面主要材质。

  地库的装修，同样遵守着业主越敏感、成本越敏感，成本越需要精准的进行投放，将成本花到可以溢价的地方去，这也叫做成本的二次投放。

  这些年，慢慢的变多的开发商开始关注项目的成本，将项目成本的颗粒度划分的越来越精细，从精细化上节省成本，将成本花到可以产生“溢价”上。

  成本颗粒度细分，并不是简简单单想当然的事情，是需要前期定位策划中寻找客户卖点，精准对接客群，这需要客研，而且每个地区都会有较大出入，切不可想当然的照抄照搬其他区域客群的敏感点。

  其次，设计和成本应该要依据客群的敏感点进行设计和成本的适配，将抽象的敏感要素提炼成“适配标准”和“成本限额标准”，最后由工程进行高品质的施工，最终在客服和物业的努力下给与业主一个高品质的住房需求。

  地产越来越离不开全员通力的合作，尤其是这个低速、低利润却需要高品质住房需求的时代，你觉得呢？

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